- ・不動産の広告活動をする
- ・内覧の対応をする
- ・営業活動報告を確認する
- ・不動産購入申込の対応をする
- ・価格交渉の対応をする
- ・契約の準備をする
不動産の広告活動をする
いくらいいものであっても、人に知られなければ、モノは売れません。また、それを欲しがる人に伝えなければ、何の意味もないのです。
それは不動産に限らず、どんなものでも同じです。
そのために、広告というものは存在します。
効果的な広告活動をすることが、早い売却につながります。
不動産売却の広告活動は、媒体に売却物件の情報を掲載するという方法が主体です。
広告媒体は大きく電子媒体（＝インターネット）と紙媒体に分かれます。
また、その中にも複数の媒体が存在し、期待する効果と物件の種類によって使い分けがされています。
1.電子媒体を使った広告活動
インターネット上に開設されているさまざまな不動産関連のポータルサイトや不動産会社のホームページに物件情報を掲載するという方法です。インターネット広告のメリットは広く、地域に留まらないので、より多くの人に物件情報を広報できます。
また情報にたどり着くには、お客様自身が検索するという行為が必要になるため、動機がはっきりしており不動産の購入に意欲的な人が多いという特徴もあります。
つまり、実際に物件を探している人、買いたいという意欲のある人が見てくれるということ。
ターゲットに直結する広告と言えます。
たまたま目につくことがほとんどないため、ご近所にあまり知られたくない方に向いているという面もあります。
パティーナにいらっしゃるお客様も、「サイトをみてきました」という方が大変多いのです。
2.紙媒体を使った広告活動
- 新聞折り込み広告
- 物件周辺エリアで新聞とともに配られる広告方法です。
不動産は近隣に住んでいる人、またその身内が購入する割合が多く最も効果的な方法といわれ、今でもその神話は廃れることがありません。
ただ、若い世代を中心に年々の購読率が下がってきています。
以前ほどの効果は期待できなくなっているという声もあるのは確かです。
新聞購読者に対象が限られるので、幅広く多くの人に情報を届けることが困難であり、ご近所に売却情報が伝わってしまうということは避けられません。
- 物件周辺エリアで新聞とともに配られる広告方法です。
- 住宅情報誌への掲載
- 新聞折り込み広告より広域をカバーして広告したいという人にはお勧めの方法です。
しかし、住宅情報誌の主な読者はこれから探すという方が多いというのが実情です。
そのために、他の広告媒体と比べると成約率は多少、低くなりがちと言われています。
- 新聞折り込み広告より広域をカバーして広告したいという人にはお勧めの方法です。
- ポスティング広告
- 物件周辺の各家庭のポストに直接、投函する広告手法です。
最大の特徴は、新聞折込みと違い、購読していない家庭も含め、
配布指定した地域全ての家庭にいきわたることです。
また「この区域の家には入れてほしくない」など、エリアを細かく指定できるのも特徴です。
即効性は高いものの、興味のない方には閲覧することなく捨てられる傾向が強く、
ただのゴミになってしまいます。
- 物件周辺の各家庭のポストに直接、投函する広告手法です。
- 地域情報紙(誌)への掲載
- 地域を網羅する生活情報紙(誌)というものがあります。
中身は地域の行事予定、グルメ、美容院、クリニックなどが掲載されていて、奥様方を中心によく読まれています。紹介される店や施設それぞれにクーポンがついていることから、クーポン紙(誌)とも呼ばれています。
特定の地域の方にだけ読んでもらえるので、ピンポイントで効果が期待できるのが特徴です。
同じ効果が期待できるポスティングと違って、すぐにゴミとして捨てられる確率は低いのも特徴と言えます。
ポスティングと違い、特定の配布指定はできないので、配布したエリアの人に売却の意思が伝わってしまうという不都合な面はありますが。
このようにそれぞれの広告手法にはメリット・デメリットがあります。
それぞれをうまく使い分けて活動していくことが、成約率を高めるコツなのです。
仲介を担当する不動産会社とよく相談して、有効な広告活動を行いましょう。
パティーナでは、地域や周辺の動向を徹底して調べ、
物件の種類やお客様の意向を考慮に入れながら、
最善の広告手段を使って情報を広め、迅速な不動産売却をめざしています。
- 地域を網羅する生活情報紙(誌)というものがあります。
パティーナでは、地域や周辺の動向を徹底して調べ、
物件の種類やお客様の意向を考慮に入れながら、
最善の広告手段を使って情報を広め、迅速な不動産売却をめざしています。
内覧の対応をする
売主様から仲介業者に売却依頼が出されると、買主様が物件を買われる前に必ず内覧というものが行われます。内覧は、言うまでもなく、不動産の程度や状態、間取や日当たり、
周辺の環境や交事情といったものを確認し、購入する価値があるかどうか、
その価格に見合うものなのかを確認するものです。
その上で、希望に見合う物件かを検討され購入するか否かの判断をする大切な行事です。
内覧の際は、物件を隅々までよく見ていただけるよう心がけましょう。
お客様の希望があれば、クローゼットや押し入れの中などもできる限り気持ちよく見せてあげましょう。
相手は『お客様』ですから、決して嫌そうな顔をしないようにしましょう。
内覧の平均時間は意外に短くて10分～20分前後。
しかし真剣に購入を考えているお客様であれば、質問を受けながら1時間前後かかることも当然あります。
また内覧に来るお客様は、何件かまとめて物件を見ていることが多いので、到着時間が前後してしまうこともあります。
売主様側も多少余裕をみたスケジュールにしておくことが重要です。
内覧日時は事前に決まるのが一般的ですが、中には、広告を見た当日に「内覧したい」というお問い合わせをされるお客様もいます。
このような場合でも、なるべく対応できるようにしたいものです。
内覧をされるお客様は、決して冷やかしなどで来られるのではありません。
内覧希望者は、あなたの物件に非常に高い関心を寄せている方なのです。
「急に言われても忙しいから...」断りたい理由もわかります。
しかし、相手も時間を取り見に来てくださるのです。
忙しくて時間が今しかないからこそ、「今から見たい」と言っているのです。
断ってしまえば、せっかくの大きなチャンスをみすみす逃がすことにもなるでしょう。
お客様を気持ちよくお迎えできるよう、日頃の整理整頓が大切です。特に玄関の片付けや、女性が気にされる水回りは気をつけてみましょう。
日頃使用しているもので新品でない事は誰もがわかっています。丁寧に使用している事が大切です。
売却テラスでは、内覧対応時のアドバイスやサポートも行っております。
営業活動報告を確認する
「販売状況はどのようになっているのだろう」売主様にとって一番気になるのは、経過に関する情報です。
仲介業者は一定の間隔で書面またはメールにて、売主様からお預かりしている売却物件の販売状況を報告する義務があります。
そこで伝えられる情報には、単に物件に対しての反応だけが書かれているのではありません。
まず、広告活動の内容です。
単に『売物件』という看板を掲出しただけでモノが売れるほどいい時代ではありません。
数多くの物件の中から、売主様の物件がたまたま目に止まるなどという幸運は
そうあるものではありません。
当然仲介業者は広告活動をしていきます。
その手法に問題がないか売主様のチェックが必要です。
実際の引き合い状況も報告されます。
いつ、どんな方が問い合わせや内覧の申込をされて、
その反応はどうだったか、この経過を知っておくことはとても重要です。
今後の販売促進などの予定も書かれているので、これについても問題と感じる部分があれば、仲介業者と電話や直に会って話をするべきです。
このような営業活動報告は、依頼の媒介種類ごとに報告と報告の間隔が宅建業法で義務付けられているので、履行しない業者に対しては、定期的に正確な報告を提出するように強く迫ることができます。
パティーナは売主様と一緒になって売却物件のより良い形での成約を目指し、定期的な営業報告に合わせて、不明な点や確認しておきたい点を、お客様との話し合いの場も設けて、お客様との信頼関係を重視した活動報告を行っております。
不動産購入申込の対応をする
不動産物件を内覧し検討された後で、気に入った物件があった場合には、いよいよ購入申込へと移行します。一般的に、口頭だけでの申し込みで話が進むということはありません。
必ず買主は、書面にて購入したい旨の意思表示をします。
この時に出す書面を『購入申込書』または『買付証明書』と呼んでいます。
この申込書には、
- 1.購入希望価格
- 2.手付金額
- 3.契約予定日時
- 4.引き渡し予定日
- 5.融資状況
- 6.特約事項
購入者様が価格の交渉を希望される場合の購入希望金額を「指値（さしね）」と言います。
書面に書かれた指値で売主に値引き交渉をしていくことになります。
値引き交渉は、書面によってするのが一般的で、
口頭でお答えすることができなくもないですが、
その数字はあくまで担当者の推測値に過ぎない訳で、はっきりした金額はお答えできません。
購入申込書では、代金の支払い方も記入します。
手付金だけでなく、残金がいくらで、価格のうち住宅ローンをどこにいくら申し込むかなども記入します。
この内容によって、取引条件に影響が出ることがあり、契約にも反映されます。
不動産という大きな買物ですから、資金計画もなしで申し込む人はいないでしょうが、
資金計画をはっきりと固めてから購入申込へと進むこととなります。
あまりないことですが、購入申込時に申込金を求められることがあるようです。
これは法的には意味がありません。
支払っても良いですが、単に購入者の意思の強さを表すだけのものであり、
払う義務があるというものではありません。
購入申込には、法的拘束力はなく、買主・売主ともに後に撤回することができるのです。
売主様と買主様の意思を真摯に受け止め
申込書を基に、売主様と買主様の条件をすり合わせ、
双方の条件がまとまればご契約の準備へと進んでいきます。
価格交渉の対応をする
販売(予定)価格と成約価格(実売価格)は必ずしも一致するわけではないというのが実情です。むしろ昨今の状況では、最終的に価格交渉に入ることで
成約へと進む物件が多くを占めているのです。
もちろん、売主様にとって価格交渉に入るのはうれしいことではないはずです。
多くの売主様の場合、手放すのは、愛着を持っている、自分のお気に入りの物件であることが多いのです。
せめて少しでも高く売れたらいいと最初の価格設定をされるのですから。
しかし、価格交渉は嫌だと言って、すべての交渉を断るのは早計と申し上げておきます。
まずは、相手の価格交渉が妥当なものかどうか、それを見極めることが第一です。
最初から「これは無理だ」という価格交渉であれば、それは断るのも仕方ないと思います。
しかし、販売期間と今までの引き合いの状況などを考慮して判断することで、
もしかすると「ここで手を打った方が得策では?」と思える場合もあるはずです。
もし、そう感じるようであれば、まずは価格交渉に対して前向きに受け止め、
検討をしてみることをお勧めします。
極端な話ですが、もしかしたら、それが『最良のチャンス』となる可能性だってあるのです。
長期間売れない物件には、それなりの理由があるものです。
そもそも価格設定が相場と大きくズレてはいないか?
世間のニーズから考えて、売れない物件タイプなのに、
売れる物件だという認識の売り方をしていないか?
地域事情が最初に売り始めた時と変化していないか?
そうした事をよく考え、再検討してみることで、
今まで売れなかった物件が突然売れるという転機になる可能性を、価格交渉に見出すこともあるのです。
パティーナは市場の動向を常に観察し、最適な売却価格のご提案も行っております。
契約の準備をする
買主様から購入申込書をいただいてから、売買契約を行います。契約というものは何でもそうですが、なるべく早い方が確実なので、
できる限り買主様の予定に合わせて行われることになります。
通常、買主様も売主様も働いておられるので、契約は平日の夜に行われることが多いです。
売却物件の契約の流れは次の手順通りとなります。
-
●ご契約の流れ
- 1.仲介業者の宅地建物取引主任者が、重要事項の説明を買主様に行います。
- 2.売主様・買主様に契約内容の説明を行います。
- 3.以上の内容で両者が合意したことを確認し、双方記名捺印となります。
- 4.売主様より、雨漏りや傷みなどの個所について書かれた物件状況報告書と、引き渡す設備等の不具合や故障の有無について書かれた付帯設備表を買主様に提供します。
- 5.買主様から売主様へ手付金をお支払いただきます。
以上で無事契約成立となります。
売却物件の引き渡しは、売主様ならびに買主様の特別な事情がない限り、
通常は契約成立からおよそ1カ月後に行われます。
売主様が買い替えの場合などは、引越にかかる時間を考えて3カ月前後を見ることもあります。
契約時に用意しておかなければならないものとして、
- 権利書（登記済証または登記識別情報通知）：買主様に提示します
- 実印
- 印鑑証明（発行より3カ月以内のもの）
- 印紙代（売買価格が1000万円超～5000万円以下の場合は1万5000円、
5000万円超～1億円以下の場合は4万5000円） - 固定資産税納税通知書
- 身分証明書（運転免許証やパスポートなど、本人確認ができるもの）
パティーナでは、売主様と買主様どちらにもご満足いただけるよう、
迅速な手続きと納得の取引を実現できるよう、
担当者を中心に取引双方への連絡を密にし、信頼と充実のサービスを心がけています。
「売却物件ならパティーナ」と、多くの方々からご支持いただいております。
