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皆様にとって大切な、不動産・土地・マンションです。
当然ですが、出来るだけ高く売りたいとお思いでしょう。
ですが、不動産屋に売却を頼むにあたって、皆様は色々な不安材料があると思います。
例えば、以下のように感じることがあるのではないでしょうか？

仲介と買取の違いをおさえる

• ・「売りやすい物件」と「売りづらい物件」の違いをおさえる
• ・業者ごとに査定価格に差がある理由を理解する
• ・不動産の売却で成功するためには

不動産を売却する場合、「仲介」と「買取」の２種類があります。
より良い条件であなたの不動産を売却するためには、この「仲介」と「買取」の違いをおさえることがポイントとなります。

仲介と買取

一般的に「仲介」をする場合には、売却価格×3%＋6万円〔別途消費税〕という仲介手数料がかかります。
そして、買主を探さねばならない、というのが一番の違いです。
すぐに（欲しい！）という人が見つかればいいですが、なかなか条件にあった人が見つからない場合もしばしばです。

そんなときは「買取」の方が確実です。
不動産屋がいったん物件を買い取って、また転売するというのが背景にあります。
結果的に売却価格は「買取」の方が安くなってしまいます。

まとめますと、
じっくり待つ時間のゆとりがあり、できるだけ高く売りたい方は「仲介」、
多少安くなってもいいので、すぐに売ってしまいたい方は「買取」
を希望されます。

あなたの大切な資産ですから、できれば高く売りたいという方は多いと思います。

そこで、まず「仲介」の基本的な進め方をご説明します。

仲介における価格決定のしくみ

最初に、不動産屋が物件を査定して、（これぐらいの価格なら売れそうだなぁ）と思われる価格を査定します。
〔(1)査定価格〕

売主のあなたは大切な資産ですから、（できるだけ高く売りたい！）という想いがあると思います。
〔(2)希望売却価格〕

しかし、売れなければ意味がありません。
査定価格や相場を踏まえて価格を設定し、チラシやネットワークをつかって売却を開始します。
〔(3)売出し価格〕

すぐに買いたいという人が見つかればいいのですが、なかなか見つからない場合もあります。
こういった場合に、価格の見直しをオススメしております。
購入を検討している人の希望する価格〔(4)〕と調整して、売却する価格を決定します。〔(5)〕

運が良ければ、売出し価格のまま、値引き交渉もせずに早々に売れていきます。
しかし、なかなか売れない場合には、価格を下げてもう一度チラシやネットワークを使って売出しをして、
反応を見ることになります。

ですので、不動産の売却で成功したいなら、
"いつまでに売りたいか"によって売出し価格を決め、 価格の見直しをするタイミングを考える。
というのが基本となります。

一般的に不動産物件の査定を行う場合、不動産会社は過去における近隣の成約事例や、現在の販売事例をもとに査定しています。

よく新聞紙面で発表される路線価や、固定資産評価額について、質問されることがありますが、これらは全くといって良いほど実際の査定には考慮されません。なぜなら、路線価や固定資産評価額は、ロケーションや日当たりなどの環境の要素や、建物の外観や程度、修復歴など、価格に大きく影響をあたえる現在の状態の要素が考慮されていないためです。

また、不動産会社によっても近隣の成約事例や、販売事例といった情報の量やばらつきがあり、それに比例するように査定の精度にも業者によりばらつきがでます。

不動産にも他の市場と同じように、“需要と供給”があります。

その市場原理にあてはめて不動産の売却方法を検討するのがポイントとなります。

そのため、売買事例や成約事例といった物件情報が多数あってはじめて精度の高い査定金額が出すことができ、物件情報が少ないのに査定額を出すのは、勘で査定しているにすぎません。

次に、「業者ごとに査定価格に差がある理由」をご紹介しています。

どんなノウハウ本にも
『不動産を売却するときに、複数の業者に物件を査定してもらうこと！』と書いてあります。
しかし、『一番高く査定してくれた業者に依頼しろ』ではなく、『最も信頼できそうな業者に依頼しましょう』と書いてあるのはなぜがか分かりますか？

査定額だけで業者を比較すると、失敗する可能性が高いからです。

逆に、一番高く査定した業者は、なぜ他社よりも高く査定できたのでしょう？

1. 他社にくらべて、売却するノウハウを持っているから？
2. あなたの物件を見て、本当に価値を高く評価してくれたから？
3. 知名度のある会社だから？
4. 経費をあまりかけていない会社だから？

すべて間違いです。
査定価格というのは、『これぐらいの価格で売ったらいかがですか？』と、不動産屋が提案している金額にすぎません。
不動産屋のタイプによって、提案する金額に差があるのは当たり前ですよね。

実際に業者に査定してもらったことのある方なら、それぞれの業者の特徴と、査定額の関係に納得してもらえるはずです。

いろんな業者に査定を依頼して一喜一憂してもあまり意味はありません。
査定価格で一番わかるのはその業者の性格程度のことです。

売却価格は売主が自分で決めればいいのです。
それに逆らう業者はいません。

不動産を売却する理由は人それぞれです。
じっくり構えて、できるだけ高く売りたい方は高めの売出し価格でスタートするのが良いでしょう。できるだけ早く売却したいという方は、確実に売れそうな売出し価格で始めるのが合っています。

なるほど、基本的な考え方は理解できた！
でも、具体的に、どうしたらいいの？
どうやって売却価格を決定したらいいの？
こんな悩みをお持ちになるのではないかと思います。
それは、一般の不動産屋さんに査定してもらうと、こんな感じで返ってくるからなんです。

今まで説明してきたことを整理しますね。
不動産売却のポイントは、

1. 「買取」よりも「仲介」の方が高く売れる。
2. 「スピード重視」なのか、「価格重視」なのかを考える。
3. 売出し価格しだいで、売れるタイミングが変わる。
4. 需要と供給のバランスを知り、物件の売りやすさを把握する。
5. 査定金額は、あくまで参考。不動産屋のタイプによって金額が異なる。

実際に、売却のスケジュールを考える際には以下の表を参考にしてみてください。

	じっくり価格重視 （高く買ってくれる人を待つ。）	スピード重視 確実に売れるようにしたい）
売りやすい物件 物件数に対し、購入希望者が多い）	売れたらラッキー！という売出し価格 楽観的な不動産屋の査定価格をベースに考える。	抑え目の売出し価格 慎重派の不動産屋の査定価格をベースに考える。 買いたいという人が現れても、あまり交渉を長引かせない
売りづらい物件 （物件数に対し、購入希望者が少ない）	売れたらラッキー！という売出し価格 楽観的な不動産屋の査定価格をベースに考える。 ○○○円以下では、絶対に売りたくない！という金額を決めておく。	抑え目の売出し価格 慎重派の不動産屋の査定価格をベースに考える。 買いたいという人が現れたら、そのお客様を逃さないつもりで！

しかし、物件の売りやすさは通常の不動産屋が提出する資料では、わかりません。
もし、こんなデータが分かったらいかがでしょう？

私たちも、理想の不動産売却をするためには、どんなデータを把握しておくべきかをずーっと考えてまいりました。

こんなことが出来たらいいな…
あの数字が分かったらこんなことが分かるのに…
と常々思っていたことを形にしました。