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任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローン等の滞納がある不動産を裁判所の競売によらず（つまり任意で）売却することです。住宅ローンや不動産担保ローンで融資を受けている人＝「債務者」と、融資をしている金融機関など＝「債権者」との合意の元、不動産業者が両者の間に入って任意で売却をします。
今、住宅ローンの返済が苦しくて、今後ローン支払いが難しいと感じている方も早めの相談が良いでしょう。

1. 所有者・債権者の間で交渉をし、双方が納得した状態で売却を進められます。
2. 市場価格に近い金額で売却できます。
3. より多くの債務を返済することが可能です。
4. 話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがあります。
5. 通常の不動産売買と同様に取引がされるため、周りの人に裁判所による競売であるような事情を知られることがありません。
6. 売却額を推定できるので、残る債務の金額（残債務）や手元に残る金額（手残金）を見越した売却後の生活設計が立てやすくなります。
7. 売却後、残債務が残った場合に、柔軟な返済処理が出来ます。
8. 通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。
   不動産会社への仲介手数料
   抵当権抹消費用
   滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
   滞納分の固定資産税・住民税も相談可能です。

任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却に反対すると任意売却はできません。
保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合、任意売却が行えない場合があります。

競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却することです。
通常は、競争入札により、最も高い価格を入札した者が落札します。落札者が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権は落札者に移転します。競売による売却はあなたが売主ではなく、裁判所が売主です。よって、一切の要望は聞き入れてもらえません。
さらに、誤解されている方が多いのですが、競売で不動産が処分されても住宅ローンは無くなりません。銀行は競売で回収できなかった不足分は債務者である元の持ち主に請求します。

「競売開始決定通知」が届き、約6ヶ月位で競売落札となります。当然、その間は住み続けることができます。落札され、そこに住み続けると「不法占拠」となりますので、家を出ていかなければなりません。通常引越し代も手当てされませんのでご注意ください。

住宅ローンを滞納すると、最初は文書による督促が来ます。この時点で、必ず金融機関に支払いの相談（リスケジューリング）をして下さい。
そのまま何も対策を講じないでいると、滞納３ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。登録が完了するとクレジットカード等の使用ができなくなります。俗に言うブラックリストです。
滞納6ヶ月で、今までの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関又は、保証会社から通知されます。
その後債権者は、任意売却、もしくは競売によって債権回収の処理をしていくこととなります。

可能です。
金融機関と月々の支払いやボーナス払いについての条件を交渉し、金額の変更をします。ただし、債務の免除は原則できません。また、支払い期間を延長して月々の支払い額を抑えるため、支払い総額などの債務額は増えることになりますが、月々のご負担は軽くなります。
支払い条件を変更した後に滞納をすると、残債務の一括返済を請求される恐れがありますのでご注意ください。

期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。
つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産など）など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。
住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失の通知をもらってからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅そしです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払いを受け付けません。
期限の利益の喪失の通知をもらってからの選択肢は3つしかありません。

1. 誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する。
2. 任意売却で処理する。
3. 競売で家を処分する。

住宅ローンの支払いが滞った場合には、ローン利用者に代わって、債務を保証した信用保証会社や保証協会が残りのローンを支払わなければなりません。これを代位弁済といいます。
住宅ローンの場合、保証会社が肩代わりして銀行などに元本と利息を返済します。
代位弁済になる期間は、銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納して約3ヶ月から6ヶ月で代位弁済が行われます。
この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権（支払いを求める権利）を取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。

任意売却をしても住宅の売却価格より住宅ローンの残額が多ければ債務が残ることになり、これを「オーバーローン」といいます。ゆとり返済プランを採用し、頭金0円で住宅を購入している場合一般的に残債ゼロはあり得ません。 しかし、このような場合でも毎月の負担はそれまでよりも少なくなります。銀行等と交渉をし、双方が合意した無理のない額、例えば月1～3万円をずつ返済していくことが可能です。
但し、自己破産を選択し免責が決定した場合、返済しなくてよくなります。

任意売却に関する費用は不動産が売却された場合に債権者から仲介手数料としていただくことになるため、お客様が直接、費用負担することはありません。
仲介手数料・抵当権抹消費用・差押え解除費用・滞納管理費、修繕積立金等も債権者から頂きます。
ただし、売買物件引き渡し時、登記に必要な印鑑証明や住民票取得の数百円程度のご負担が必要です。

ひとつの方法として考えましょう。
任意売却をしても必ず自己破産しなければならないということではありません。
任意売却をして残った債務は、多くの場合債権者は、月々5,000円から30,000円位の分割払いに応じてくれますが、時に、厳しい債権者の場合、まとまった金額を要求し、交渉がまとまらないと給与を差押えることがあります。
その他、消費者金融等、複数の債務がある場合、自己破産という処理をした方が、新たなスタートに有利である場合があります。

自己破産して免責が認められると住宅ローン残債務の支払いはしなくてよくなります。

引越し費用は必ず出してもらえるものではありません。よって、ご自身である程度用意しなければなりません。当社の家財道具買い取りサービスがございますので、引越し費用のお手伝いが可能です。さらに、当社基準内で費用のお立替えもしていますのでご相談ください。

分割で毎月払いましょう。
税金を滞納して、自宅に差押えがついている場合は、差押え解除の交渉をいたします。固定資産税の差押えがほとんどですが、その他住民税・源泉税・国民保険・自動車税などの滞納があれば差押えがあります。
自宅に差押えがつく前に役所に行って事情を話し数千円でも良いので分割で支払う事をお勧めします。

1. あなたが共有名義人でない場合
   離婚した相手が自己の名義で所有し、ローンを借りている場合は、あなたはいずれ家を出ていかなければなりません。
2. あなたが共有名義人の場合
   この場合は、少々複雑です。多くの場合連帯債務・連帯保証人となっていますので、相手が住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者はあなたに支払いを求めてきます。そのまま放置しておくと相手もあなたもブラックリストになり、いずれ競売にかけられます。
   そうなる前に、相手とよく話し合い住宅をどうするか結論を出すべきです。

行方不明者本人の確認ができない場合難しいです。
任意売却、通常の売却にかかわらず所有者の売却をするという意思の確認がとれなければ所有権の移転はできません。従って、共有者が行方不明の場合は一般的には競売で処理するしかないと思われます。

任意売却で処分をすると確かにブラックリストに記載されます。競売でも同じです。
これは、任意売却をするからブラックリストに載る訳ではなく、住宅ローンを滞納した結果ブラックリストに載るのです。

任意売却をせずに問題が解決するならそれに越したことはありません。当社では、銀行等との合意により住宅ローンの毎月の返済額を減額する「条件変更」や個人民事再生などにより自宅を残す方法もアドバイスいたします。詳しくはこちらのページをご覧ください。

いいえ、違います。
任意売却は競売より高額にて処分できますので、債権者により多くの残債務を支払うことが可能です。
任意売却はあなたが売主で、競売は裁判所が売主ですから、任意売却で処分する方が引越しの時期や、費用等有利に進められます。
弊社は、依頼者の利益の為に活動しますので、任意売却には多くのメリットがあります。

任意売却を行うのに最重要なことは、その不動産会社がどれだけ任意売却に対する知識と経験があるかということです。
任意売却は、非常に手間と時間がかかり、銀行などの債権者との交渉があり、任意売却という債権絡みのノウハウが求められます。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには正しい業者選びが非常に重要となってきます。

一般的には当社にご相談をいただいた後、
不動産の価格査定→媒介契約の締結→債権者との交渉と売出価格の通知→販売活動の開始→購入者の決定→債権者の同意→不動産売買契約締結→債権者への配分金額の確定→引っ越し→売買代金の決済（物件引き渡し）
という流れになります。当社では契約後、1ヶ月半から2ヶ月後の受け渡し（引き渡し）が一般的です。
詳しい流れについては任意売却の流れをご覧ください。

可能ですが、現在の入居者に退去していただく必要があります。当社ではこのような場合でも丁寧な説明、きちんとした対応をし、数多くのケースで解決に導いていますのでご安心ください。

今後の返済計画を立て、当社と市役所とで分割弁済計画書を作成します。また、差し押さえ解除の申立書を提出し、解除がされた上で任意売却を進めていきますのでご安心ください。

はい、できます。消費者金融での借入がある場合、その消費者金融ごとに回収の考えが違う場合がありますので、お早めにご相談ください。当社ではこのようなケースの任意売却も数多く手がけていますのでご安心ください。

競売の場合は新聞・インターネットなどで情報が公開され、近隣の方にも知られてしまう可能性があります。一方、任意売却は通常の不動産売買と同様に取引がされるため、近隣の方にご家庭の事情を知られることはありません。