- ・相場を調べる
- ・不動産会社を選ぶ
- ・不動産資料の準備
- ・不動産価格の決定
相場を調べる
不動産の売買を考えるなら、まずは相場を知ることです。不動産会社に具体的な相談をする前に、まずは該当物件がおおよそいくらくらいで売れそうか、相場を調べてみると良いでしょう。
不動産相場の調べ方にはいくつか方法がありますが、最も手軽にできる方法がインターネットを使う方法です。
不動産のポータルサイトにアクセスし、売却を考えている物件に近い条件（エリアや敷地面積、間取り、築年数...）などで物件価格を検索するのです。
マンションの場合はYahoo、Googleなどの検索サイトで、直接マンション名を入力して検索してみてもいいでしょう。
過去の販売情報が出てくる場合があるからです。賢い売却のためには、日頃から準備が必要です。
例えば新聞折り込みでは、新築物件のチラシ広告などが定期的に入ってくることでしょう。
それらを取っておいて見比べてみると、地域の大体の相場がわかるものです。
また、同じ物件が時間の経過と共に、どのように価格が安くなっていくかという変動の幅や一定のルールのようなものも見えてきます。
それに、同じ地区の物件であれば、売主様にとってはその物件が競合相手になってくるので、チラシが大事な分析資料となるのです。
いくらぐらいで売却できそうか、これを必ず調べた上で売却を検討してみることです。
買い替えのための売却であるならば、引っ越した先の物件についても相場を知っておく必要があります。
売却する額と購入する額、それが想像できれば、買い替えというものがより具体的になってくることでしょう。
そして売却も想像から現実のものになってきます。
その段階になったら、迷わずパティーナにご相談ください。
お客様にとって、もっとも有利になる方法で
不動産の売却が実現するように、お客様と共に早期成約をめざして頑張ります!
不動産会社の選び方
「よし！家を売ってマンションを買うぞ！」そんな風に売却を決意したら、次は不動産会社選びです。
タウンページを見ても、インターネットを見ても、不動産業者って大小もの凄い数がありますよね？
そんなに多い不動産業者の中から、いったいどんな風に選べば良いのか、恐らく見当もつかないと思われることでしょう。
不動産会社選びの第一のポイントは、
その不動産会社が不動産の売買経験をたくさんもっているか、ということです。
不動産会社は星の数ほどあるものの、実はそれぞれに得意分野というものがあるのです。
賃貸の仲介を得意とするところもあれば、売買を得意とするところ、アパート・マンションなどの管理を得意とするところもあります。
また自社で開発、分譲を行うデベロッパーと呼ばれるところもあります。
賃貸を主業としている不動産会社でも、当然売買を扱うことはできます。
しかし、不動産の売却には経験やノウハウが必要です。
満足できる成果を望むのであれば、売買仲介に力を入れている会社に依頼するのが一番なのです。
例えお知り合いに不動産関係の方がいたとしても、得意分野が違うようであればお願いすることが必ずしも良い結果を得ることにはならないと思います。
では、各社の得意分野を調べるには、どうすればよいでしょうか。最も手軽な方法はホームページで比較することです。
ホームページの内容から、その会社はどんな事業に重きを置いているのかがわかります。
売却専門のサイトを用意していれば、間違いなく売却に力を入れている会社です。
不動産会社選びの第二のポイントは、
会社および担当営業が一生懸命販売活動をしてくれるか、もしくは親身になって一緒に考えてくれるかです。
ホームページで大体のスタンスはわかりますが、実際に話をしてみないと、本当のところはわかりません。
相談なら無料ですから、どんどん担当者と直に話してみて、信頼関係が築けそうかどうかを判断しましょう。
不動産売買の経験というのは、単に営業年数ではありません。
実際の取扱物件とノウハウで評価すべきです。
また、大手企業だから安心できるというものでもありません。
小規模な会社は、大手ほどのブランド力はないですが、
大手にはできないフットワークの軽さや、地域に根ざした営業力が売りです。
これらのポイントを参考に、いくつかの不動産会社をピックアップし、
最後は自分の目で確かめて、決めていただきたいと思います。
売却テラスは経験豊富なスタッフが柔軟に対応いたします。
不動産資料の準備
次はいよいよ不動産会社に連絡をしましょう。しかし、電話をかけるその前に...。
まずは、手元に、話がしやすいように用意しておくものがいくつかあります。
まずは、売却を考えている物件の購入時のパンフレットや契約書。
とってありますか？
いざ探そうと思うと、案外みつからないものなのです。
こういう時のために、ぜひとも保管場所は決めておきましょう。
また、固定資産税の納付書や住宅ローンの残債を確認するための償還予定表も用意しておくとよいでしょう。
マンションの場合には、それ以外に月々の管理費や修繕積立金、駐車場代などが分かるものも用意しておきましょう。これらの用意があれば、不動産会社からいろいろ質問されても、ある程度答えられるはずです。
最初の電話で、スムーズに次のステップに進むことができるよう、
極力ご準備をしておいていただきたいのです。
どうして、こんな風に、「サクサクと話が進むように段取りをしましょう」という話をするのか
と言うと、それは不動産の売却には時間がかかるからです。
こうして売却の依頼を受けた場合、すぐに売却の営業活動が始まる訳ではありません。
物件調査や図面作成の為に、売主様と仲介業者で媒介契約をしてから、一週間程度の時間が売り出しまでにどうしても必要です。
不動産物件にも"旬"というものがあります。
良いスタートを切れば、旬の物件であればすぐに成約となりますが、もたもたしていれば旬を逃すこともあります。
時間とタイミングはとても重要です。
売り時を逃せば、せっかく高値で、しかも即座に成約できるはずのものが、
売れ残り続けて結局大幅値引きをしなければならなくなるということも実際よくあることなのです。
お早めにご相談いただければ良いのですが、また、買主が見つかり成約となっても、引き渡しまでは最短でひと月少々は見ておかなければなりません。
多くの買主様は住宅ローンを利用しますから、その位の時間はどうしても必要なのです。
「不動産を売却したい」そう思われたなら、なるべく早くパティーナにご相談ください。
それが少しでも高く、少しでも早く売却するためのポイントなのです。
不動産価格の決定
物件の価格はどうやって決定される？
実際に価格を設定する場合には、売却物件の地域性に加え、競合となる同地域の他の物件の価格や販売状況、最近の売却事例、価格の根拠などを参考にして、設定価格を詰めていくことになりますが、売り出しの最終的な価格設定を決めて頂くのは売主様になります。
このときに注意したいのが、売り出し開始価格と実際の成約価格は
必ずしも一緒にはならない場合が多いということです。
販売物件の中には相場より高い価格設定をしていたがために、何カ月も売れずに残っているものもあります。
このように、相場より高い場合、また、相場よりは低いが時勢に見合っていない、価格は適正だがたまたまニーズがない時期などにより、売れるはずの設定なのに売れないという例はあります。
売主様自身の物件も、これらの条件に嵌ると売れなくなってしまう可能性があります。
そうならないために、参考にしていただきたいのは実際の販売データです。
各種データは、不動産業者の担当者がご提供いたします。
まずはご相談いただき、信頼できるパートナーとして、不動産業者を有効活用していただきたいと思います。
査定価格は高い方がいいの？
不動産の売却を検討した際に、まずは「うちの物件はいくらになるのだろう?」と考えます。しかし、考えていても、時間の浪費をするだけです。
そんな時は、迷わず不動産会社に相談することが良いでしょう。
一社ではわからないのなら、何社かに依頼してみるのも良いでしょう。
実際、複数社に査定を依頼してみると、同じ物件だというのに査定額は一定ではなく、かなりのバラつきが生じる事も多々あります。
それでは、高い査定をした不動産会社に売却を任せるのが一番良い方法なのでしょうか?
答えは、決して「YES」ではありません。
もしも査定額が良かったとしても、それが実際にその価格で売れなければ、査定額そのものに意味がないからです。
相場よりも高い査定額だったとすれば、当然売り出し価格も高く設定されます。
相場より高ければ、通常の場合売れるはずがありません。
売れない期間が長期化すれば、当然物件の鮮度が落ちます。
そうなると、相場の価格に下げたとしても売れにくくなっていて、結果としては、非常に残念ながらその物件はそれ以上に値下げをしないと売れないという可能性も大いに出てきます。
また、高く売りたいという売主様の心理を逆手に取って、意図的に査定額を高めに算出し、売却の委任をとってから価格を下げさせようという良心的でない業者もいるのです。
高すぎる査定をした業者には、そうした悪意がないとも限りませんから、査定価格の算出根拠を把握する事が必要です。
いずれにしても、査定はあくまでも本当の相場を把握するためのものです。
普通に考えれば、同じ物件を査定するのですから、ピッタリとは言わないまでも、
ほぼ同じ金額が提示されるのが当たり前ではないでしょうか?
不動産の仲介業者の優劣は、査定額の高さなどではなく、
いかに早く、適正な相場で、成約に繋げることができるか、
売買双方のお客様にとってストレスがなく、気持ちの良い取引ができ喜んで頂けるようにするか、また、それを実行するだけの力があるかだとパティーナは考えています。
昨今、買い手となるお客様側も様々な情報を容易に手に入れることができる情報社会になっています。
誰でも簡単に地域相場を知ることができる、そんな時代なのです。
そんな状況下で、「相場よりも高い」物件を買うお客様などみえません。
それがよほどプレミアムなものであれば、同じ価値を求めるお客様が現れるかも知れませんが。
売れたとしても販売期間が長期化する可能性が極めて高いということです。
販売期間の長期化はさらなる悪循環を引き起こし、
"売れ残り物件"という悪いイメージが定着し、適正価格に下げても既に"問題あり物件"の烙印を押され、売れにくくなってしまう場合があります。
そして、「売れ残り物件だから、もっと価格交渉できるかも」と、さらなる値引きを要請されてしまうのです。
どうしても高めの価格で売り出すという場合は、お客様、業者様を含めてどのくらい問い合わせがあるのか、内覧希望者は何名様いるのか、また具体的に検討して頂いているお客様が実際にいるのかを、日々チェックすることです。
早めの状況判断が必要です。肝心なのは早い段階での適正価格への修正です。タイミングを逃さず売り抜くことが大切です。
とりあえず高めの価格で出してみる
売主様にとって売却物件は、共に暮らし長く生活をともにした思い入れのあるものです。「相場は確かにわかるけれど、最初だけでも高めの価格で売り出してみたいな」
というお気持ちも十分に理解できるところです。
しかし、売却すると決めたからには、そのような迷いは禁物です。
結局その価格では売れなくて、売れる時期を逃してしまい、最初に検討した相場よりさらに低い価格で売却せざるを得なくなったという実例を、我々不動産業者は嫌というほど見て来ているのです。
一切の迷いを捨て、『早期に売り抜くのだ』という意識を持ってください。
それこそが賢い売却への道なのです。
インターネットが普及したことが、余計に市場の価格統制を進めています。
パソコンでも携帯端末でも、売主様と同様、
買い手となるお客様側も様々な情報を容易に手に入れることができるからです。
誰でも簡単に地域相場を知ることができる、そんな時代なのです。
販売期間がいたずらに長期化し、悪循環にならないようにする事が肝心ですので、販売活動に入る前にスケジュールと方針を担当者とよく相談しましょう。
早めの状況判断が必要ですので、現在の状況をよく把握して、早い段階での適正価格への修正を行うようにしなければなりません。
目的は「早期に納得の価格で売却」する事なのだからです。
売却テラスは 完全担当性なので不動産取引のプロフェッショナルが二人三脚で最後まで取り組みます。
